SERVICEサービス

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ファシリティマネジメント（FM）は、企業・団体などの組織において、人事、ICT、財務とともに、その組織の事業を支える経営基盤の一つであり、その組織活動のために保有、使用する全施設資産及びそれらの利用環境を、経営戦略的視点から総合的かつ統括的に企画、管理、活用するインハウスの経営活動です。

インデックスはファシリティマネジメント全般にわたるコンサルティング会社として、それぞれクライアントのファシリティ戦略の企画立案からプロジェクトマネジメントまで、PDCAサイクル全般にサービスを提供し、相互に連携しながら、ベストソリューションを継続的に提供します。また、ファシリティマネジメント全般を代行する業務も請け負っています。

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CRE/PREコンサルティング業務

CRE（Corporate Real Estate）とは、企業や団体が保有し使用する不動産を戦略的に管理、活用し、全体最適化を図る活動です。公的な機関が所有、利用する不動産はPRE（Public Real Estate）と呼ばれ、地方自治体を中心にまちづくりの視点で都市再編成する活動が展開されています。

CRE/PREは、企業財務の視点による戦略策定をベースに、施設資産の評価や施設投資の評価といったFM財務評価手法を用いて保有不動産の取得や売却、セール＆リースバック、用途変更による賃貸事業への転換などを実現する、企業の事業戦略・財務戦略と一体となった活動です。米国ではCFO（最高財務責任者）の下、財務担当部門で実施されていますが、日本企業では組織が縦割りのうえ、財務部門が戦略的にファシリティに関わることが少なく、企業あるいは企業グループ全体で保有、使用する不動産の把握やデータベース構築、全体最適化が図られていないことが多いのが実態です。

近年グローバル企業を中心に、複数の不動産を保有、使用している企業での導入が進められています。また、本業に活用する不動産（事業用不動産）以外に賃貸用不動産を保有して不動産経営する企業が伝統的に多く、事業活動を支援するための施設の有効活用を目指す本来のFM活動とは目的が異なるものの、企業財務戦略の視点からは重要であり、FM活動に含めます。

インデックスでは、FM財務評価手法を駆使して、企業や自治体が保有、使用する不動産のポートフォリオを作成し、事業戦略に合わせてその利用度や内部価値の評価、保有、統合、賃貸、証券化、売却といったCRE/PRE戦略計画の策定を支援します。また、施設管理体制の最適化（日常的な建物管理方法、長期的な修繕計画や工事計画、エネルギーマネジメント、遵法性等）のコンサルティングを通じて、保有・使用不動産の資産価値の最大化、利用形態の最適化による全体最適化のためのコンサルティングサービスを提供しています。

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働き方改革を伴う戦略的ワークプレイス構築支援

新型コロナウイルスの影響で多くの人がテレワークを経験したこともあり、否応なく働き方改革が加速しています。それにより出社率低下によるオフィス面積の縮小や、都心から郊外へのオフィス移転などが検討され始めています。働き方が変わるとオフィスなどワークプレイスのあり方も変わるという、働き方とオフィスの関係が表裏一体であることが実証されてきています。

これまで、企業や団体にとっての一大イベントであるオフィス移転はモノの移動だけの単なる物理的移転になってしまっているケースが多々ありました。ただ、大きな投資を伴うワークプレイスの構築を企業や団体の働き方や意識変革の機会として、企業や団体のミッションや事業戦略を完遂し、さらに上の段階に進めるための重要なプロジェクトと捉えることが必要です。そのためには、企業や団体のミッションや事業戦略と従業員の働き方や意識を結びつけ、それを具現化して支援するワークプレイスの構築を総合的かつ戦略的に進める必要があります。

インデックスでは、経営層の企業や団体のミッションや事業戦略に関する考え方を明確化するとともに、従業員の働き方や意識と経営層の考え方とのギャップの分析、既存のワークプレイスの実態調査や行動調査を通した課題の抽出、改善策（働き方、意識、制度、情報システムなどの改革）の策定と定着化、ワークプレイスの設計への反映、プロジェクトの推進管理といった一連のコンサルティングサービスを提供しています。

近年、社会環境の激しい変化に柔軟に対応するため、中長期計画を策定しない企業も増えています。その中で、インデックスは、戦略的ワークプレイス構築についてもフレキシビリティやアジリティに着目し、またSDGsの視点もとり入れたサービスを提供しています。

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利用者満足度調査

本来、すべてのファシリティは、そこで行われる活動の生産性や創造性を高めるために、利用者が快適に利用できる状態であるべきです。そのためには、利用者の感覚的な評価を数値化して、ファシリティの品質のレベルを把握し、健全な維持運営を行うことが求められます。

企業や団体が保有する全ファシリティに関して、利用者満足度をWEBアンケート調査などの手法を用いて一定期間、繰り返し調査することで、利用者の不満や要望を日常的なファシリティの維持運営に反映し、改善を必要とする課題を予算化してプロジェクト化することができます。なお、集計分析結果をイントラなどで利用者に公開することで、利用者の関心を高める効果もあります。

大きなプロジェクトに関しては、事前と事後に詳細な利用者満足度調査を実施することで、改善効果を測り、プロジェクトの費用対投資効果も明らかにできます。改善後の施設の利用開始直後は、ハネムーン効果が良い意味でも悪い意味でも出てくる可能性があるため、少なくとも3カ月後、できれば6カ月後に調査を実施するのが望ましいと言えます。

インデックスでは、調査票の策定から調査分析報告までの一連の利用者満足度調査を実施します。改善のためのプロジェクトが必要になった場合には、プロジェクト管理のサポートサービスも提供します。

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ファシリティコストの最適化コンサルティング

ファシリティコストとは、企業や団体が所有、賃借して自社の本来事業のために使用するファシリティの維持、運営、管理に直接的、間接的に要する費用です。一般的に、これらの費用は事業部ごとにばらばらに集計されていることが多く、組織全体でファシリティコストがいくらかかっているのかわかっていないことが多いのが実態です。

インデックスでは、ファシリティコストを建物別に洗い出し、管理会計上の仕組みとして把握、特定し、MNコストチャートなどを活用して分析したうえで、コスト構造上の課題を明確にして改善し、コストコントロールできるようにコンサルティングします。

最新のファシリティコストをタイムリーに把握するためには、全社横断的な施設資産のデータ統括管理システムの利用が理想的です。以前は、コンピュータ支援ファシリティマネジメントシステム（CAFM）が主流でしたが、近年はBIMやIoT、AIと連動した統合ワークプレイスマネジメントシステム（IWMS）が欧米では主流になってきており、インデックスでもその活用準備を進めています。ERPなど組織全体の財務・人事情報と連携することで、より有効的に活用ができます。