SERVICEサービス

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近年、施設の長寿命化が進み、経過年数に比例して維持管理コストが増加する中で、竣工後の運営や管理手法の適正化がますます重要となってきています。学校や病院、オフィスビル、工場などの施設の収益性を改善するためには、設備管理費、警備費、清掃費、維持管理費、水道光熱費、修繕・メンテナンス費等、施設のランニングコストに関わる項目を総合的に見直し、長期的視点から計画的に管理していくことが必要不可欠です。

インデックスでは、施設の運用段階において、クライアントが保有する不動産の維持管理コストや施設管理体制を最適化することで、資産価値や収益性を維持、向上させる付加価値の高いソリューションを提供します。また、クライアントが抱える日常的な課題から将来の懸念事項の解決まで、お客様に寄り添ってサポートします。

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施設維持管理コストの最適化

一般的に建物のライフサイクルコストは、運用段階におけるランニングコストが80-85%を占めると言われています。そのため、施設の収益性を向上させるためには、イニシャルコスト（建設費等）の管理のみならず、竣工後の施設維持や運営管理に必要なランニングコストをいかに効率的・効果的に管理していくかが重要です。

具体的なランニングコストの低減策として、既存施設の実態調査や委託契約内容の精査に加えて、法定点検、清掃、警備、修繕工事、エネルギーマネジメントなどの仕様見直しやコスト削減案を検討します。インデックスでは、施設の状況やクライアントのニーズに合わせ、建築、設備、維持管理の各分野における経験豊富なエンジニアによる最適なチームを組成します。

[フェーズ1]
現行施設の実態調査を実施します。
竣工図面から既存図面、修繕工事や大規模改修工事の履歴、清掃や警備、設備管理などの現行委託業務契約書、法定点検記録、エネルギーマネジメント手法など、施設に関わるすべての図面や書類を確認するとともに、現地調査及び管理委託先へのヒアリングを通して、施設の概要及び管理状況を正確に把握します。

[フェーズ2]
実態調査に基づき、評価分析と課題抽出を実施します。
仕様、単価、施設規模、施設特性、管理状況など様々な視点から評価分析します。1年分の勤務表や日報、設備保守の報告書、年間管理計画表等の内容を精査し、委託業務契約書と照会し、現状改善すべき課題を抽出します。

[フェーズ3]
最適な管理仕様や金額について提案します。
管理委託費及び点検回数等の業務仕様について、インデックスの保有するデータベースを基に類似施設との比較検証し、最適な管理仕様及び金額を提案します。

[フェーズ4]
仕様及びコストの適正化を行うことで、クライアントが所有する不動産の資産価値や収益性の向上を実現します。具体的には、委託先との交渉、業務仕様や管理コストの確定、契約締結支援（見直し項目の確認）を実施します。

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施設管理体制の最適化

施設に求められる省エネ性能や事業継続性などの機能が高度化、複雑化する中、施設の運営管理者には幅広い知識と深い専門性、高い管理能力が必要とされています。将来にわたる安定した運営体制の構築と、建物や設備の点検、修繕、清掃等の維持管理業務にかかる煩雑な作業を効率化するために、最適な施設管理体制の構築をサポートします。

施設管理会社を選定する際には、一連の入札・契約支援業務（候補会社リスト作成、見積要項書等の書類作成、入札説明会の実施、質疑応答、提案見積書の評価、交渉、契約支援）を実施します。

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ESCO事業の検証

当初設定したESCO事業（※）の計画通りに省エネルギー改修が実現できているかどうかを確認するのはもちろんのこと、ESCO事業契約の業務内容をクライアントの立場で検証し、クライアントにとって不利な項目がないかなど、現在の契約における各条文の内容や各種報告書を詳細に分析し、課題の抽出や改善策について提案します。また、ESCO事業の契約期間が満了後も、施設は稼働しています。継続的な省エネが可能であるのか潜在化している課題点を探りあて、クライアントにとっての最適解を導き出します。

※ESCO（Energy Service Company）とは、クライアントの水道光熱費などの経費を削減することで対価を得る事業者のこと。ESCO事業とは、省エネ改修にかかるコストを改修後の水道光熱費の削減分でまかなう取り組みを指す。

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持続可能な施設運営

地球温暖化対策が叫ばれる中、施設を造る側と使う側、すべての人に省エネ効果のある施設整備と節電、節水といった意識向上が求められています。インデックスは事業や施設の規模・特性に応じて、省エネや省CO2、エネルギーコスト削減、脱炭素化など、最新の技術動向を取り入れたトータルな提案が可能です。また、施設の省エネや省CO2を実現するための優遇税制や補助金等を検討し、最大限に活用します。

安全で快適な施設運営管理を実現するとともに、ライフサイクルコストの削減及びSDGsの目標達成にも貢献する仕組みを構築します。