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エンジニアリングレポート（ER）は、土地・建物の売買や証券化、あるいは事業戦略や企業のコンプライアンス戦略を構築する際に、対象不動産の現状や修繕費用を的確に把握するために必要なレポートです。

インデックスは、1990年代前半に外資系不動産会社が投資した第一号案件でERを作成して以来、25年以上にわたってERを作成してきました。「資産の流動化に関する法律」（SPC法）が制定され、外資系企業が不動産証券化に着手し始めた1990年代後半よりもはるかに前です。それ以来、国内のパイオニアとして2000軒を越えるクオリティの高いERを作成してきました。対象不動産はマンション、オフィスビル、複合商業施設、病院、福祉施設、公共施設など多岐にわたります。

アドバイザリー業務としては、建物における修繕工事の計画策定、遵法性や耐震性の確認、突発的な事故やトラブル対応など、建物全般に関わる助言や技術支援を提供します。

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エンジニアリングレポートの作成

エンジニアリングレポート（ER）での建物状況調査では、問題点を見逃さない高度な専門性と調査能力を備えたエンジニアリングチームの組成が重要となります。インデックスでは、建物の図面や関連資料を確認、分析した上で現地調査を実施し、建物の劣化状況と現状を的確に把握できるERを作成します。

その他のERとしては、建物の遵法性、中長期修繕計画、地震リスク分析（PML値）、建物環境調査（アスベスト、PCB、フロンガスなど）、土壌汚染リスク調査に関して、簡易評価から詳細調査、分析までクライアントのニーズに合わせたERを作成します。構造計算書レビューや耐震診断の実施、耐震補強計画にも対応しています。

インデックスはどの企業グループにも属さない独立系コンサルティングファームとしての特徴を生かして、中立的な立場から公正かつ客観的に建物を評価するとともに、技術面から関連法規まで高度な専門性に裏付けられた精度の高いERを作成します。クライアントが必要とする各種レポートを総合的に、ワンストップサービスとして提供できる点も特徴です。

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中長期修繕計画の作成

中長期の修繕計画については、現状の建物の劣化状況や施設の運用方法、設備の運転時間などを考慮し、膨大に蓄積されたデータベースを基に実効性の高い詳細な修繕計画を作成します。修繕計画の策定期間については、短期（3年以下）、中期（5年程度）、長期（10年から50年）など、クライアントのニーズに合わせて作成することが可能です。

中長期修繕計画の策定によって修繕に関わる投資が効率化、平準化されるため、結果として、事業予算の確保や投資運用計画を策定しやすくなります。また、修繕や更新を予防保全的な観点から計画的に実施するという合理的な中長期修繕マネジメントにつながります。

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遵法性調査・構造計算書レビューの作成

遵法性調査は建築基準法や消防法、特定行政庁の条例等に照らし合わせて、現状の法令不適合や既存不適格事項に関して、資料調査や現地調査、ヒアリング調査などを通して報告書を作成します。遵法化のためのソリューション提案や改善案の実行についても支援します。

また、既存建物の構造計算書や各種構造検討書をレビューし、建物への影響と構造安全性についてのレポートも作成します。

既存建物の遵法化支援としては、「是正方法の提案と是正工事の実施支援」「検査済証のない建築物に関して、指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査の支援」「建築基準法第12条第5項の報告書作成、役所協議、遵法性化のエビデンス取得」などの数多くの成功事例を積み重ねています。

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アドバイザリー業務

アドバイザリー業務では、クライアントの保有する施設での修繕工事や遵法性、耐震性の確認、突発的な事故やトラブル対応など、建物全般に関する技術的なアドバイスを提供します。高度な技術力と豊富な経験を有する建築、設備、構造、法規、コストの専門エンジニアがインハウスのアドバイザーとなり、課題やクライアントのニーズに応じて適切にエンジニアリング業務をサポートします。

インデックスでは、以下の各種アドバイザリー業務を行っています。

【修繕工事に関するアドバイザリー業務】
・修繕工事見積書の妥当性評価及びアドバイス
・見積査定結果に対する第三者チェック
・改修工事の内容の把握、施工方法等に関するアドバイス

【施設の遵法性、耐震性に関するアドバイザリー業務】
・施設の遵法性の検証と緊急度、重要度の評価
・違法箇所に関する是正方法の検討と概算費用の算出
・施設の耐震性の確認と耐震補強方法の提案

【施設の事故・不具合などを解決するためのアドバイザリー業務】
下記に関する調査報告書及び是正計画の検証とアドバイス
・漏水、その他建物の緊急事故
・外壁のタイル剥落やクラックなど建物劣化
・設備の劣化などによる緊急対応工事